Адвокат
Ян Арсений Анатольевич
Регистрационный номер № 78/7477 в реестре адвокатов Санкт-Петербурга
Окончил юридический факультет Санкт-Петербургского государственного университета в 2009 году. Статус адвоката получил в 2012 году.

Специализируюсь на взаимосвязанных между собой областях:

Земельное право
Градостроительная деятельность
Жилищное право

С 2001 по 2009 годы работал в налоговых органах Санкт-Петербурга.

С 2009 по 2012 годы работал в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга.
В настоящее время адвокат.
7 лет
в статусе адвоката
33 из 36
выигранных дел за 2018-2019 годы
136
консультаций за 2019 год

Земельное законодательство направлено на регулирование отношений в сфере использования и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

Знаменитый Декрет «О земле», принятый II Всероссийским съездом Советов рабочих, солдатских и крестьянских депутатов 26 октября 1917 г., существенным образом повлиял на развитие земельных отношений. В советское время земля находилась в исключительной собственности государства и предоставлялась только в пользование, действия, в прямой либо скрытой форме нарушающие право государственной собственности, запрещались.  В связи с этим значение земельного законодательства в жизни общества имело утилитарный характер.

В настоящее время после законодательно установленной возможности для граждан и организаций приобретения земельных участков в частную собственность роль земельного права возросла. Это дало толчок к развитию земельных отношений между субъектами земельных отношений, появлению споров между ними.

Чаще всего в земельных спорах рассматриваются вопросы:

  • Споры о правах
  • Споры об аренде
  • Споры о порядке пользования
  • Самовольные постройки
  • Получение ордера ГАТИ

Споры о правах

Споры о правах на земельные участки или недвижимость (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), как правило, связаны с решением вопроса о выборе надлежащего способа защиты нарушенного права. Иными словами, при работе по данной категории дел в первую очередь думаем в каждом конкретном случае о том какое требование и против кого его заявить в суде.

Вопрос о выборе способа защиты по данной категории дел - это важный момент и вот почему. 1-е: пробелы в номативно-правовом регулировании этих отношений не в полной мере компенсированы разъяснениями высших судов. 2-е: наличие в земельных и градостроительных отношениях значительного числа публичных элементов, которые очень часто усложняют применение классических способов защиты права гражданского, таких как: признание сделки недействительной, признание недействительным решения органов государственной власти, восстановление положения, существовавшего до нарушения права и другие.

Мне приходилось сталкиваться с ошибками юристов, которые были допущены при выборе способа защиты нарушенного права. Это может привести к потере времени на восстановление нарушенных прав. В некоторых случаях к утрате самой возможности защитить их; в таких ситуациях отказывался от дел ввиду их бесперспективности.

Вот почему решение о выборе способа защиты права на земельный участок или недвижимость – это чрезвычайно важный элемент в составе успешного разрешения спора.

При определении способа защиты права гражданского необходимо уяснить для себя какой вопрос должен разрешить суд. Например, по делам о праве собственности на недвижимость или законности решение органа власти.

Если спор связан с установлением принадлежности спорного участка, то это означает наличие между сторонами спора о праве. Такое дело подлежит рассмотрению в порядке искового производства, и ответчиками по такому делу должны быть лица, нарушающее права истца и имеющее свои правопритязания на спорный участок.

В своей практике сталкивался с ситуациями, когда при выборе способа защиты прав на участок шла подмена спора о праве на оспаривание действий органов государственной власти или местного самоуправления.

Например, вместо того, чтобы устанавливать наличие или отсутствие спорного права на землю, многие юристы предъявляют в суд заявления об оспаривании действий органов, уполномоченных на принятие решений о кадастровом учете соответствующих объектов, решений органов местного самоуправления об утверждении схемы расположения земельного участка, оспаривание решений об утверждении проекта планировки с проектом межевания территории.

Вместе с тем, предъявление требования к органам государственной власти правомерно только тогда - когда право заявителя нарушаются именно действием (бездействием) такого органа в рамках его полномочий, а оценка законности его действий не потребует от суда установления наличия конкурирующих прав третьих лиц на спорный земельный участок или объект недвижимости.

Типичными примерами заявлений к публичным органам являются заявления об оспаривании действий публичных органов по отказу в предоставлении земельного участка без торгов, заявления к органу кадастрового учета об оспаривании отказа в кадастровом учете либо признания незаконным решения о кадастровом учете земельного участка.

Поэтому все способы защиты прав на недвижимость, земельные участки можно условно разделить на защиту прав и законных интересов в исковом порядке и защиту прав и законных интересов в публичном производстве.

Если Вы владелец участка, недвижимости, то Вы должны понимать для себя, что выбор способа защиты права – это решение, которое требует привлечения профессионалов, а цена неправильного выбора высока.

Оказываю квалифицированные юридические услуги по защите прав на земельный участок, объект недвижимости, в частности:

  • проведут правовую экспертизу Вашей ситуации для целей выбора надлежащего способа защиты права;
  • обеспечат представление интересов в судах по всем категориям споров, связанных с защитой или оспариванием прав на земельный участок, недвижимость;
  • защитят Ваши права и интересы на стадии исполнения судебных актов, в том числе по делам о сносе объектов стационарных и нестационарных объектов.

Качественную юридическую помощь вы получаете не только по этим, но и любым другим вопросам, касающимся земельных отношений. Позвоните, мы обсудим, что вам нужно сейчас делать.

Аренда земельного участка

Отношения, связанные с арендой, в этой статье посвящены больше вопросам аренды публичной собственности: как складываются отношения между арендатором – частным субъектом и арендодателем – государством. 

В своей практике при рассмотрении споров в арбитражном суде по договорам аренды сталкивался с проблемами начисления арендной платы, ответственности за нарушение договора аренды. При аренде публичной собственности стороны договора не вправе исключительно по своему собственному усмотрению определять размер арендной платы, и такой размер устанавливается на основании разработанных нормативов, принятых уполномоченным органом в том или ином регионе.

Например, в Санкт-Петербурге распространенными являются споры, связанные с применением кода 18.0 при расчете арендной платы за участок по методике определения арендной платы за земельные участки, находящихся в собственности Санкт-Петербурга. Существо проблемы, на мой взгляд, заключается в постоянно изменяющихся правилах об условиях договора аренды либо неправильном применении методики при расчете размера арендной платы.

В одном из дел КУГИ предъвил иск в Арбитражный суд СПб и ЛО о взыскании арендной платы к нашему клиенту. Он (Комитет по управлению городским имуществом) необоснованно при расчете аренды применил код 18.0 тем самым, повысив размер аренды в несколько раз и потребовав снести постройки, расположенные на арендованном участке. Изучив материалы дела, представили доказательства, которые опровергли позицию истца. В результате размер аренды стал даже меньше чем был до предъявленного повышения, а односторонняя сделка об увеличении размера аренды была признана судом недействительной.

В другом деле КУГИ посчитал, что арендатором было допущено нарушение условия договора по непредставлению ведомости инвентаризации, изготавливаемой ГУП «ГУИОН», и Комитет по управлению городским имуществом существенно повысил размер арендной платы. В ходе рассмотрения дела, были приведены аргументы об отсутствии нарушений со стороны нашего арендатора, и арбитражный суд отказал в удовлетворении иска о взыскании задолженности КУГИ.

Составляющими споров по взысканию налоговых платежей, аренды являются два элемента: спор о праве и спор о размере. В двух приведенных выше ситуациях шел вопрос о праве: имело ли право государство в лице своих органов ставить вопрос о взыскании аренды в необоснованном размере, в материальном смысле. Однако, если при изучении дела установлено, что арендодатель имел право взыскивать плату, то необходимо остановиться на изучении вопроса о размере взыскиваемой арендной платы. Так, например, в одном из таких дел, нам удалось оспорить период, в течение которого шло начисление арендной платы, и арбитражный суд согласился с нашими доводами и снизил сумму арендной платы более чем в 18 раз.

Вместе с тем следует отметить, что в подавляющем большинстве рассматриваемых дел арбитражными судами уполномоченные органы по управлению публичной собственностью выигрывают дела о взыскании арендной платы против арендаторов.

Поэтому в своей работе мы внимательно изучаем материал и при наличии перспективы беремся за такие дела.     

Определение порядка пользования земельным участком

Необходимость определения порядка пользования земельным участком возникает в случаях, когда земельный участок и здание на нем принадлежат нескольким сособственникам. Данная ситуация возникает при невозможность произвести раздел земельного участка в силу закона (неделимый земельный участок).

Если стороны (участники долевой собственности) не могут в силу разных причин определить порядок пользования участком мирным путем, то есть по соглашению сторон, то возникает спор и стороны разрешают конфликтную ситуацию в судебном порядке.

При решении вопроса об определении порядка пользования земельным участком необходимо установить следующие факты:

  • площадь участка,
  • границы земельного участка с описанием координат поворотных точек,
  • право прохода, проезда.

Площадь участка определяется соразмерно доли в праве собственность на него. Однако бывают ситуации, когда установить площадь участка пропорционально доли в праве собственности невозможно, тогда порядок пользования определяется путем установления денежной компенсации, выплачиваемой другому сособственнику.

При проведении процедуры определения порядка пользования земельным участком в судебном так и вне судебном порядке требует привлечения специалистов – кадастровых инженеров. Поэтому выбор кадастрового инженера – это ключевой вопрос в судебном споре.

Наработанная практика по вопросу выбора судебного эксперта (кадастрового инженера) позволяет говорить о том, что выбор такого эксперта – это ключевой вопрос в любом рассматриваемом деле.

Поэтому при разрешении спора в суде необходим комплексный подход, установление юридически значимых обстоятельств посредством помощи специальных познаний в сфере геодезии и картографии.

Адвокат Ян А.А. имеет огромный опыт в решении споров в сфере земельных отношений.

Самовольные постройки

Однажды известный юрист сказал: «Россия – это страна самовольных построек …». 

Законодатель постоянно пытается улучшить нормативное регулирование статьи 222 Гражданского кодекса РФ, которая посвящена вопросам самовольных построек.

За мою практику, начиная с 2007 года, эта норма претерпела аж ТРИ изменения! О какой стабильности оборота может идти речь, если правила игры постоянно меняются?

Например, на территории Санкт-Петербурга в настоящее время розыском и сносом в судебном порядке самовольных построек занимаются два государственных органа – Служба государственного и строительного надзора Санкт-Петербурга (далее – ГАСН) и Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ККИ). На мой взгляд, ККИ – это оторванная функция от Комитета по управлению городским имуществом.

Проблематика самовольных построек достаточно обширна, начиная с вопросов о сносе таких построек, заканчивая их легализацией.

После внесенных изменений в статью 222 Гражданского кодекса РФ органы государственной власти, уполномоченные на снос самовольных построек, стали в большем объеме предъявлять иски в суды о сносе самовольных построек.

На что следует обратить внимание при участии в подобного рода делах. Во-первых, регистрация права собственности на здание по делам о сносе самовольной постройки не является основанием против иска ГАСН о сносе вашего здания. Во-вторых, по таким делам всегда назначается строительно-техническая экспертиза. Как правило, результат проведенной экспертизы предопределяет решение суда, НО не всегда. В моей практике возникали ситуации, когда экспертиза была составлена против моего доверителя, однако суд соглашался с нашими аргументами, и мы выиграли дела против ГАСН – в удовлетворении требования о сносе здания суды отказывали. Дело в том, что надо всегда помнить, что заключение эксперта – это одно из доказательств по делу и оценивается судом на ряду с другими доказательствами (одной из фундаментальных работ, посвященных вопросам доказательств, на мой взгляд, является работа Андрея Януаровича Вышинского «Теория судебных доказательств в советском праве»). Когда вы слышите от юриста или адвоката: «Ну заключение эксперта составлено против ваших интересов, поэтому все, мы точно проиграем дело…». Не верьте. Как правило, всегда есть решение.

Получение ордера ГАТИ

Производство земляных работ, ремонтных и отдельных работ, связанных с благоустройством территории, на территории Санкт-Петербурга не допускается без получения соответствующего разрешения – ордера ГАТИ.  Этот разрешительный документ выдает Государственная административно-техническая инспекция.

Если Вам необходимо получить, продлить ордер на производство соответствующего вида работ (земляных, строительных и ремонтных работ, связанных с благоустройством территории Санкт-Петербурга), обеспечим юридическое сопровождение получения разрешительной документации «под ключ».

Штрафные санкции за проведение работ без ордера ГАТИ могут составлять до 1 (одного) миллиона рублей.   

Проанализируем имеющиеся у Вас документы, подготовим соответствующие проекты для заявки. Подадим заявление на получение ордера ГАТИ в максимальные сжатые сроки. Сотрудничаю только с проверенными экспертами и проектировщиками.

Стоимость услуг во многом определяется сложность проводимых работ, а также количеством необходимых согласований для проведения работ именно по Вашему объекту.

Подготовка заявки и получение ордера ГАТИ

от 45 000 рублей

Консультация юриста

Бесплатно

Нужна квалифицированная помощь?
Звоните сейчас - +7 911 920-61-37
Заказать звонок!

Самовольная постройка

На земельном участке без разрешительной документации на месте детского сада была построена гостиница. Арбитражный суд рассмотрел наше дело и признал право собственности на здание гостиницы за нашим Доверителем.
Решение суда вступило в законную силу.

Земельные участки под многоквартирными домами

Жители района оспаривали решения КЗР об установлении границ под многоквартирными домами. Ошибки процессуального поведения, допущенные со стороны наших оппонентов, грамотно выстроенная позиция ответчика позволили доказать законность принятого административного решения.
Решение суда вступило в законную силу, защитив интересы Доверителя.

Установление объектов недвижимости

В этом деле в ходе процедуры банкротства ставился вопрос о том могут ли мелиоративные системы быть самостоятельными объектами недвижимости. В ходе проведенной экспертизы относительно линейных объектов удалось доказать, что эти линейные объекты могут являться объектами недвижимости.
Решение суда вступило в законную силу.

Смотреть еще

4 шага к выигранному делу:

Шаг 1

Разработка стратегии

Я - весь ваш. Все мое внимание и все силы будут направлены на изучение Вашей ситуации. Я дам Вам профессиональные рекомендации, разработаю стратегию поведения и дальнейших действий. После беседы со мной Вы будете ясно видеть все аспекты дела и иметь четкий план действий.

Консультации бесплатные!
Шаг 2

Подготовка

Подготовка и подача процессуального документа (исковое заявление, апелляционная, кассационная жалоба, заявление о пересмотре дела в порядке надзора, жалоб, ходатайств, иные документы необходимые для правильного разрешения дела). Я беру на себя всю работу с документами, лично отвечаю за правильность их заполнения и подачи.
Шаг 3

Судебный процес с моим личным участием

Личное участие в судебных заседаниях, юридическое сопровождение на всех этапах рассмотрения дела. Всю дорогу Вы будете в компании профессионала!
Шаг 4

Получение решения суда

Мы работаем до победного конца!

Неправильные действия или бездействие может дорого стоить. Получите консультацию специалиста прямо сейчас. Это бесплатно!

Получить бесплатную консультацию