Земельное законодательство направлено на регулирование отношений в сфере использования и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).
Знаменитый Декрет «О земле», принятый II Всероссийским съездом Советов рабочих, солдатских и крестьянских депутатов 26 октября 1917 г., существенным образом повлиял на развитие земельных отношений. В советское время земля находилась в исключительной собственности государства и предоставлялась только в пользование, действия, в прямой либо скрытой форме нарушающие право государственной собственности, запрещались. В связи с этим значение земельного законодательства в жизни общества имело утилитарный характер.
В настоящее время после законодательно установленной возможности для граждан и организаций приобретения земельных участков в частную собственность роль земельного права возросла. Это дало толчок к развитию земельных отношений между субъектами земельных отношений, появлению споров между ними.
Чаще всего в земельных спорах рассматриваются вопросы:
- Споры о правах
- Споры об аренде
- Споры о порядке пользования
- Самовольные постройки
- Получение ордера ГАТИ
- Споры о правах
- Споры об аренде
- Споры о порядке пользования
- Самовольные постройки
- Получение ордера ГАТИ
Споры о правах
Споры о правах на земельные участки или недвижимость (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), как правило, связаны с решением вопроса о выборе надлежащего способа защиты нарушенного права. Иными словами, при работе по данной категории дел в первую очередь думаем в каждом конкретном случае о том какое требование и против кого его заявить в суде.
Вопрос о выборе способа защиты по данной категории дел - это важный момент и вот почему. 1-е: пробелы в номативно-правовом регулировании этих отношений не в полной мере компенсированы разъяснениями высших судов. 2-е: наличие в земельных и градостроительных отношениях значительного числа публичных элементов, которые очень часто усложняют применение классических способов защиты права гражданского, таких как: признание сделки недействительной, признание недействительным решения органов государственной власти, восстановление положения, существовавшего до нарушения права и другие.
Мне приходилось сталкиваться с ошибками юристов, которые были допущены при выборе способа защиты нарушенного права. Это может привести к потере времени на восстановление нарушенных прав. В некоторых случаях к утрате самой возможности защитить их; в таких ситуациях отказывался от дел ввиду их бесперспективности.
Вот почему решение о выборе способа защиты права на земельный участок или недвижимость – это чрезвычайно важный элемент в составе успешного разрешения спора.
При определении способа защиты права гражданского необходимо уяснить для себя какой вопрос должен разрешить суд. Например, по делам о праве собственности на недвижимость или законности решение органа власти.
Если спор связан с установлением принадлежности спорного участка, то это означает наличие между сторонами спора о праве. Такое дело подлежит рассмотрению в порядке искового производства, и ответчиками по такому делу должны быть лица, нарушающее права истца и имеющее свои правопритязания на спорный участок.
В своей практике сталкивался с ситуациями, когда при выборе способа защиты прав на участок шла подмена спора о праве на оспаривание действий органов государственной власти или местного самоуправления.
Например, вместо того, чтобы устанавливать наличие или отсутствие спорного права на землю, многие юристы предъявляют в суд заявления об оспаривании действий органов, уполномоченных на принятие решений о кадастровом учете соответствующих объектов, решений органов местного самоуправления об утверждении схемы расположения земельного участка, оспаривание решений об утверждении проекта планировки с проектом межевания территории.
Вместе с тем, предъявление требования к органам государственной власти правомерно только тогда - когда право заявителя нарушаются именно действием (бездействием) такого органа в рамках его полномочий, а оценка законности его действий не потребует от суда установления наличия конкурирующих прав третьих лиц на спорный земельный участок или объект недвижимости.
Типичными примерами заявлений к публичным органам являются заявления об оспаривании действий публичных органов по отказу в предоставлении земельного участка без торгов, заявления к органу кадастрового учета об оспаривании отказа в кадастровом учете либо признания незаконным решения о кадастровом учете земельного участка.
Поэтому все способы защиты прав на недвижимость, земельные участки можно условно разделить на защиту прав и законных интересов в исковом порядке и защиту прав и законных интересов в публичном производстве.
Если Вы владелец участка, недвижимости, то Вы должны понимать для себя, что выбор способа защиты права – это решение, которое требует привлечения профессионалов, а цена неправильного выбора высока.
Оказываю квалифицированные юридические услуги по защите прав на земельный участок, объект недвижимости, в частности:
- проведут правовую экспертизу Вашей ситуации для целей выбора надлежащего способа защиты права;
- обеспечат представление интересов в судах по всем категориям споров, связанных с защитой или оспариванием прав на земельный участок, недвижимость;
- защитят Ваши права и интересы на стадии исполнения судебных актов, в том числе по делам о сносе объектов стационарных и нестационарных объектов.
Качественную юридическую помощь вы получаете не только по этим, но и любым другим вопросам, касающимся земельных отношений. Позвоните, мы обсудим, что вам нужно сейчас делать.
Аренда земельного участка
Отношения, связанные с арендой, в этой статье посвящены больше вопросам аренды публичной собственности: как складываются отношения между арендатором – частным субъектом и арендодателем – государством.
В своей практике при рассмотрении споров в арбитражном суде по договорам аренды сталкивался с проблемами начисления арендной платы, ответственности за нарушение договора аренды. При аренде публичной собственности стороны договора не вправе исключительно по своему собственному усмотрению определять размер арендной платы, и такой размер устанавливается на основании разработанных нормативов, принятых уполномоченным органом в том или ином регионе.
Например, в Санкт-Петербурге распространенными являются споры, связанные с применением кода 18.0 при расчете арендной платы за участок по методике определения арендной платы за земельные участки, находящихся в собственности Санкт-Петербурга. Существо проблемы, на мой взгляд, заключается в постоянно изменяющихся правилах об условиях договора аренды либо неправильном применении методики при расчете размера арендной платы.
В одном из дел КУГИ предъвил иск в Арбитражный суд СПб и ЛО о взыскании арендной платы к нашему клиенту. Он (Комитет по управлению городским имуществом) необоснованно при расчете аренды применил код 18.0 тем самым, повысив размер аренды в несколько раз и потребовав снести постройки, расположенные на арендованном участке. Изучив материалы дела, представили доказательства, которые опровергли позицию истца. В результате размер аренды стал даже меньше чем был до предъявленного повышения, а односторонняя сделка об увеличении размера аренды была признана судом недействительной.
В другом деле КУГИ посчитал, что арендатором было допущено нарушение условия договора по непредставлению ведомости инвентаризации, изготавливаемой ГУП «ГУИОН», и Комитет по управлению городским имуществом существенно повысил размер арендной платы. В ходе рассмотрения дела, были приведены аргументы об отсутствии нарушений со стороны нашего арендатора, и арбитражный суд отказал в удовлетворении иска о взыскании задолженности КУГИ.
Составляющими споров по взысканию налоговых платежей, аренды являются два элемента: спор о праве и спор о размере. В двух приведенных выше ситуациях шел вопрос о праве: имело ли право государство в лице своих органов ставить вопрос о взыскании аренды в необоснованном размере, в материальном смысле. Однако, если при изучении дела установлено, что арендодатель имел право взыскивать плату, то необходимо остановиться на изучении вопроса о размере взыскиваемой арендной платы. Так, например, в одном из таких дел, нам удалось оспорить период, в течение которого шло начисление арендной платы, и арбитражный суд согласился с нашими доводами и снизил сумму арендной платы более чем в 18 раз.
Вместе с тем следует отметить, что в подавляющем большинстве рассматриваемых дел арбитражными судами уполномоченные органы по управлению публичной собственностью выигрывают дела о взыскании арендной платы против арендаторов.
Поэтому в своей работе мы внимательно изучаем материал и при наличии перспективы беремся за такие дела.
Определение порядка пользования земельным участком
Необходимость определения порядка пользования земельным участком возникает в случаях, когда земельный участок и здание на нем принадлежат нескольким сособственникам. Данная ситуация возникает при невозможность произвести раздел земельного участка в силу закона (неделимый земельный участок).
Если стороны (участники долевой собственности) не могут в силу разных причин определить порядок пользования участком мирным путем, то есть по соглашению сторон, то возникает спор и стороны разрешают конфликтную ситуацию в судебном порядке.
При решении вопроса об определении порядка пользования земельным участком необходимо установить следующие факты:
- площадь участка,
- границы земельного участка с описанием координат поворотных точек,
- право прохода, проезда.
Площадь участка определяется соразмерно доли в праве собственность на него. Однако бывают ситуации, когда установить площадь участка пропорционально доли в праве собственности невозможно, тогда порядок пользования определяется путем установления денежной компенсации, выплачиваемой другому сособственнику.
При проведении процедуры определения порядка пользования земельным участком в судебном так и вне судебном порядке требует привлечения специалистов – кадастровых инженеров. Поэтому выбор кадастрового инженера – это ключевой вопрос в судебном споре.
Наработанная практика по вопросу выбора судебного эксперта (кадастрового инженера) позволяет говорить о том, что выбор такого эксперта – это ключевой вопрос в любом рассматриваемом деле.
Поэтому при разрешении спора в суде необходим комплексный подход, установление юридически значимых обстоятельств посредством помощи специальных познаний в сфере геодезии и картографии.
Адвокат Ян А.А. имеет огромный опыт в решении споров в сфере земельных отношений.
Самовольные постройки
Однажды известный юрист сказал: «Россия – это страна самовольных построек …».
Законодатель постоянно пытается улучшить нормативное регулирование статьи 222 Гражданского кодекса РФ, которая посвящена вопросам самовольных построек.
За мою практику, начиная с 2007 года, эта норма претерпела аж ТРИ изменения! О какой стабильности оборота может идти речь, если правила игры постоянно меняются?
Например, на территории Санкт-Петербурга в настоящее время розыском и сносом в судебном порядке самовольных построек занимаются два государственных органа – Служба государственного и строительного надзора Санкт-Петербурга (далее – ГАСН) и Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ККИ). На мой взгляд, ККИ – это оторванная функция от Комитета по управлению городским имуществом.
Проблематика самовольных построек достаточно обширна, начиная с вопросов о сносе таких построек, заканчивая их легализацией.
После внесенных изменений в статью 222 Гражданского кодекса РФ органы государственной власти, уполномоченные на снос самовольных построек, стали в большем объеме предъявлять иски в суды о сносе самовольных построек.
На что следует обратить внимание при участии в подобного рода делах. Во-первых, регистрация права собственности на здание по делам о сносе самовольной постройки не является основанием против иска ГАСН о сносе вашего здания. Во-вторых, по таким делам всегда назначается строительно-техническая экспертиза. Как правило, результат проведенной экспертизы предопределяет решение суда, НО не всегда. В моей практике возникали ситуации, когда экспертиза была составлена против моего доверителя, однако суд соглашался с нашими аргументами, и мы выиграли дела против ГАСН – в удовлетворении требования о сносе здания суды отказывали. Дело в том, что надо всегда помнить, что заключение эксперта – это одно из доказательств по делу и оценивается судом на ряду с другими доказательствами (одной из фундаментальных работ, посвященных вопросам доказательств, на мой взгляд, является работа Андрея Януаровича Вышинского «Теория судебных доказательств в советском праве»). Когда вы слышите от юриста или адвоката: «Ну заключение эксперта составлено против ваших интересов, поэтому все, мы точно проиграем дело…». Не верьте. Как правило, всегда есть решение.
Получение ордера ГАТИ
Производство земляных работ, ремонтных и отдельных работ, связанных с благоустройством территории, на территории Санкт-Петербурга не допускается без получения соответствующего разрешения – ордера ГАТИ. Этот разрешительный документ выдает Государственная административно-техническая инспекция.
Если Вам необходимо получить, продлить ордер на производство соответствующего вида работ (земляных, строительных и ремонтных работ, связанных с благоустройством территории Санкт-Петербурга), обеспечим юридическое сопровождение получения разрешительной документации «под ключ».
Штрафные санкции за проведение работ без ордера ГАТИ могут составлять до 1 (одного) миллиона рублей.
Проанализируем имеющиеся у Вас документы, подготовим соответствующие проекты для заявки. Подадим заявление на получение ордера ГАТИ в максимальные сжатые сроки. Сотрудничаю только с проверенными экспертами и проектировщиками.
Стоимость услуг во многом определяется сложность проводимых работ, а также количеством необходимых согласований для проведения работ именно по Вашему объекту.
Подготовка заявки и получение ордера ГАТИ |
от 45 000 рублей |
Консультация юриста |
Бесплатно |
Звоните сейчас - +7 911 920-61-37
Самовольная постройка
Решение суда вступило в законную силу.
Земельные участки под многоквартирными домами
Решение суда вступило в законную силу, защитив интересы Доверителя.
Установление объектов недвижимости
Решение суда вступило в законную силу.